転勤・住み替え・相続などで、今の物件をどうするか迷う方は多くいます。「売ってしまうのはもったいない」「賃貸に出せば収入になる」という声を聞きますが、どちらが合理的かは物件の状態・立地・所有者の状況によって異なります。感情論ではなく、数字と条件を整理した上で判断することが重要です。

売却のメリットとデメリット

売却の最大のメリットは、まとまった資金が一度に手に入ることです。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかが判断の前提になります。デメリットは、一度売却すると物件を取り戻すことができない点です。また、売却益には譲渡所得税がかかる場合があります。居住用財産の3,000万円特別控除など、適用できる特例がないか税理士に確認することをお勧めします。

賃貸に出す場合の現実的な数字

賃貸に出す場合、賃料収入から管理費・修繕費・固定資産税・空室期間中の損失を差し引いた実質的な収益を計算する必要があります。築年数が古い物件は、入居者確保のためにリフォームが必要になる場合があります。また、賃貸に出した物件を将来売却する際は、居住用財産の特例が適用されない場合があります。賃貸に出す前に、税務上の影響を確認しておくことが重要です。

管理の負担を現実的に考える

賃貸経営は、入居者の募集・契約・クレーム対応・退去時の原状回復・修繕など、継続的な管理が必要です。管理会社に委託する場合は、賃料の5〜10%程度の管理費がかかります。遠方に住んでいる場合や、管理に時間を割けない場合は、管理の負担を過小評価しないことが重要です。

判断の基準：どちらが「正解」かは状況による

売却か賃貸かの判断は、物件の立地・築年数・ローン残高・所有者の資金計画・将来の利用予定によって異なります。「とりあえず賃貸に出しておく」という選択が、将来の売却タイミングを逃す原因になることもあります。まず現在の物件の査定額と、想定賃料の両方を確認した上で比較することをお勧めします。

売るか貸すかの判断に迷っている方は、まず査定と賃料の両方をご確認ください。Brookcove Gateでは、どちらの選択肢についても中立的な立場でご説明します。